Il caso: contratto di locazione (registrato tempestivamente) con previsione di un canone mensile di € 1.200,00; coevo accordo integrativo (registrato tardivamente) con previsione di un canone mensile di € 3.500,00 se non registrato e di € 5.500,00 se registrato.
Il principio di tendenziale non interferenza tra regole del diritto tributario e quelle attinenti alla validità civilistica degli atti è stato recepito anche dalla legge, in particolare nell’art. 10, comma 3 legge n. 212/2000 (Statuto del diritti del contribuente).
Peraltro l’art. 13 , comma 1, legge n. 431/1998, riferibile alle locazioni abitative, statuisce: “E’ nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione di immobili urbani superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato” e l’art. 1, comma 346, l. 311/2004 prevede, in caso di mancata registrazione, la nullità per tutti i contratti di locazione indipendentemente dall’uso abitativo o meno.
Questa specifica normativa comporta che la sanzione legislativa per omessa registrazione comporti nullità sopravvenuta del contratto di locazione per mancanza di un requisito extraformale di validità.
La nullità del contratto di locazione ad uso non abitativo può, però, essere sanata con la tardiva registrazione da considerarsi consentita in base alla normativa tributaria (artt. 15 e 16 D.P.R. n. 131/1986).
Tale tardiva registrazione ha un effetto sanante destinato a retroagire alla data di conclusione del contratto, assicurando piena tutela alla parte debole del rapporto.
Cassazione Civile, Sezioni Unite, sentenza 09 ottobre 2017 n. 23601 (pagine 50)